20 февраля 2026 г.
Промышленное производство растет постепенно: сначала вам хватает гаража или маленького цеха. Потом вы арендуете склад на окраине города и офис в соседнем здании. Продолжать рост производства на старой площадке кажется разумным, потому что это не требует резких перемен. Но в какой-то момент бизнесу становится тесно, требуется свой земельный участок. Стратегически важным в такой момент становится поиск участка с развитой инфраструктурой, чтобы свести время простоя производства к минимуму, и запасом площади для возможности развития компании на десятки лет вперед. Наиболее эффективным решением для бизнеса становится переезд в особую экономическую зону.
Директор по развитию ОЭЗ «Максимиха» (группа ВТБ) Роман Мусин рассказал, как понять, что пора расширяться, и объяснил, как переезд в особую экономическую зону поможет пройти этот путь быстрее, с минимумом рисков и максимальной отдачей от инвестиций.
Когда пора переезжать
Иногда кажется, что еще можно потерпеть: арендовать соседний бокс, добавить смену. Но рано или поздно временные неудобства превратятся в системный тормоз, и вопрос будет звучать уже не «как еще ужаться?», а «что будет с себестоимостью, сроками и качеством через год, если оставить всё как есть?».
Первый сигнал, что пора расширяться — рост выпуска продукции прекращается, хотя спрос есть. Площадка могла бы выпускать больше, но некуда поставить вторую линию, склад заполнен сырьем, а готовая продукция часами ждет отгрузки из-за неудобной логистики.
Второй сигнал — постоянное уплотнение производства. Технолог просит место под новое оборудование, но получает компромисс в виде перестановки имеющегося. Логист вынужден выстраивать маршруты, руководствуясь не принципами эффективности, а попытками избежать загрузки в часы пик, когда выехать с территории предприятия становится почти невозможно.
Третий сигнал — имеющаяся площадка ограничивает выполнение требований по безопасности и экологии. На старой территории сложно установить санитарную зону, предусмотреть водоподготовку, провести модернизацию противопожарных систем, пройти согласования по всем нормативам.
Четвертый сигнал — достижение пределов инфраструктуры. Арендная плата растет, получение дополнительной мощности электроснабжения невозможно, дорога к цеху не ремонтируется который год. В итоге деньги уходят на «латание дыр», а не на рост производства.
Сигнал номер пять — позиционирование. Поначалу бизнесу важнее получить первых клиентов, закрепиться в своей нише на рынке. С ростом объемов производства и продаж, увеличением оборотов и количества персонала появляется потребность в самопрезентации, создании имиджа. Важных клиентов не пригласишь на переговоры в гараж, тренинг для сотрудников не проведешь в коридоре.
Получив один или несколько таких сигналов, бизнес оказывается на развилке: в какой-то момент забыть о расширении и росте — или выбрать переезд в новое пространство, гарантирующее возможность стабильного развития предприятия в перспективе нескольких десятков лет.
Почему переезд в особую экономическую зону выгоднее
Во-первых, ОЭЗ предлагает бизнесу льготный налоговый режим. Нулевые ставки земельного и транспортного налогов в первые пять лет (а налога на имущество — первые десять лет) плюс сниженная ставка налога на прибыль оказывают существенный экономический эффект и позволяют быстрее окупить инвестиции в строительство предприятия и запуск производства.
Особенно впечатляет эффект от экономии на налогах на горизонте
Во-вторых, огромную роль играет наличие подготовленной инфраструктуры. Работа управляющей компании ОЭЗ не ограничивается продажей земельного участка: УК проектирует и строит сеть коммуникаций так, чтобы резидент мог подключить электро- и водоснабжение и ввести проект в эксплуатацию в максимально сжатые сроки. На практике именно наличие готовой инфраструктуры отличает просто землю промышленной категории от территории, где УК берет на себя обязательства подключить к коммуникациям точно в срок.
В-третьих, логистика и хорошая транспортная доступность — то, без чего ни один бизнес не будет эффективен. Для процветания компаниям важно, чтобы поставки осуществлялись в срок и с минимальными издержками, а персоналу было удобно добираться до места работы. Особые экономические зоны чаще всего расположены в логистически продуманных локациях, и наличие таких преимуществ, как контейнерные терминалы, доступ к железнодорожной ветке, прямые выезды на федеральные трассы и шоссе, оказывает положительный эффект на экономику любого проекта.
Как выбрать ОЭЗ
При выборе особой экономической зоны опираться стоит на пять критериев:
- Наличие достаточного земельного банка, который позволит строить и поэтапно масштабировать производство на одной территории. В Подмосковье есть только одна ОЭЗ площадью более 2 000 гектаров, и это принципиально другой масштаб по сравнению с небольшими индустриальными парками. Развивающемуся производству нужна территория с запасом — если площадь рассчитана только на первую очередь, компания через три года снова упрется в пределы возможностей и повторит весь путь.
- Допустимые классы опасности. Не во всех ОЭЗ могут быть подходящие участки для производств
2–3 классов опасности. Расположение участков внутри самой ОЭЗ и наличие площадей для формирования необходимых санитарно-защитных зон играют здесь важную роль. Грамотное сопровождение управляющей компании помогает получить нужные разрешения и соответствовать требованиям природоохранного законодательства. - Готовность инфраструктуры и прозрачность плана развития территории. Потенциальному резиденту важно заранее знать, где будут расположены генерирующие мощности, откуда зайдут сети электроэнергии, газо- и водопровод, как спланировано водоотведение, где будут проложены дороги. Только ОЭЗ с проработанным планом и стратегией развития своей территории может предоставить необходимую информацию и техническую документацию.
- Льготы. Существует множество программ поддержки бизнеса государством, но льготы ОЭЗ защищены на законодательном уровне — ставки налогообложения неизменны на всем сроке существования ОЭЗ.
- Частная или государственная ОЭЗ. В государственных особых экономических зонах земля находится в государственной или муниципальной собственности, и резидент берет земельный участок в аренду с возможностью выкупа только после реализации инвестиционного проекта. В частной ОЭЗ резидент сразу становится собственником земли. Получить участок «на вырост» любой желаемой площади в государственной ОЭЗ не получится, так как размер земельного участка увязывается с декларируемой площадью застройки — таким образом, запас площади для масштабирования бизнеса может предоставляться только частными ОЭЗ. Затраты на строительство необходимой инфраструктуры в государственных ОЭЗ осуществляются за счет бюджетных средств, что накладывает дополнительные ограничения и может негативно сказаться на сроках реализации проектов.
Как организовать переезд без остановки бизнеса
Поэтапно: сначала проектирование и получение статуса резидента, затем стройка первой очереди и параллельная подготовка персонала, а после — перенос отдельных процессов, которые проще всего отделяются от текущей площадки.
Представим производителя металлоконструкций, который «вырос» из арендованного ангара. Сначала компания выносит на новую локацию склад и участок упаковки, потому что там проще организовать подъезд и отгрузку. Затем ставит новую линию, которую невозможно встроить в старый цех. Первоначальную площадку оставляет под часть операций до тех пор, пока новая очередь не заберет объем полностью. Такой подход снижает риск неполного использования производственных мощностей и дает время на настройку оборудования и логистики.
Важны договоренности по инфраструктуре. Производству нужны понятные сроки подключения к коммуникациям. В особой экономической зоне эти вопросы решаются через управляющую компанию, которая строит и обслуживает сети под потребности резидента, а не предлагает самим договориться с владельцами мощностей.
Переезд в ОЭЗ — закономерный шаг для серьезного бизнеса с перспективами развития. Это не только существенная экономия на налогах, подготовленная площадка с коммуникациями и сниженные административные барьеры — это выход на качественно новый уровень.
Источник: Роман Мусин, директор по развитию ОЭЗ «Максимиха» (группа ВТБ)
