Рынок FM/PM в России развивается в сторону модульных решений, интеграции с 1С и более активного применения ИИ, однако комплексные платформы пока не сформировались. Основные барьеры — низкая зрелость отдельных технологий, разрозненность данных и сложность интеграции с инженерной инфраструктурой зданий.

Российский рынок ИТ-решений для управления недвижимостью — Facility Management (FM) и Property Management (PM) — пока находится на ранней стадии технологического развития. К такому выводу пришли эксперты Strategy Partners, проанализировавшие состояние рынка, его основные тренды и требования пользователей.

Единой FM/PM-платформы на российском рынке пока не сформировалось. Вместо этого развиваются отдельные системы для управления арендой и финансовым контуром, эксплуатации зданий, технического обслуживания и ремонта, а также специализированные нишевые решения. Рынок постепенно движется к модульной архитектуре, при этом обязательным условием для большинства заказчиков становится интеграция с 1С.

Продвинутые технологии — предиктивная аналитика, компьютерное зрение, IoT и ИИ для оптимизации энергопотребления — пока внедряются точечно.

FM и PM развиваются параллельно

Одной из особенностей российского рынка остается его фрагментация. PM-решения ориентированы преимущественно на финансовый учет и управление арендой, тогда как FM-системы закрывают задачи технической эксплуатации, ТОиР и обработки заявок.

В результате рынок фактически разделен на два класса продуктов: системы с финансовым контуром, но без полноценного функционала эксплуатации, и решения для управления эксплуатацией без финансовой составляющей.

Большинство FM/PM-технологий для коммерческой недвижимости пока находятся на базовом уровне зрелости. FM-системы в основном обеспечивают ТОиР и обработку заявок, а PM-контур остается преимущественно реактивным. Возможности прогнозирования рисков дебиторской задолженности, расторжения договоров аренды или оптимизации ставок используются ограниченно.

При этом нишевые продукты могут демонстрировать более высокую зрелость за счет узкой специализации. Даже решение, эффективно закрывающее одну конкретную задачу, способно сохранять устойчивую позицию на рынке.

Жилая недвижимость идет своим путем

Отдельный тренд — консолидация ИТ-решений в сегменте жилой недвижимости. «Яндекс» приобрел «Домиленд», «ЭР-Телеком» — UJIN, а МТС и «Эталон» создали совместный продукт.

Однако решения для жилой недвижимости в первую очередь ориентированы на взаимодействие с жителями и предоставление им цифровых сервисов. Они не закрывают весь спектр задач коммерческого FM. Поэтому перенос таких разработок в коммерческую недвижимость требует существенной адаптации.

Эксплуатация зданий остается дорогой

Фрагментарность ИТ-ландшафта приводит не только к технологическим, но и к прямым экономическим потерям. Аварийное обслуживание здания обходится в 3–5 раз дороже планового.

При этом контроль дебиторской задолженности, индексация арендных ставок и мониторинг договоров нередко выполняются вручную в Excel. Это повышает риск ошибок и может приводить к потерям арендного дохода.

Эксплуатационные расходы составляют порядка 10–15% валового дохода, причем около 60% из них приходится на персонал. Дополнительным фактором риска остается ответственность руководства за соблюдение требований ФЗ-261 и связанных с ним нормативных актов.

Предиктивное обслуживание и IoT становятся следующей точкой роста

На фоне дефицита запасных частей и стремления сократить аварийные простои в России развивается предиктивное обслуживание зданий. Крупные управляющие компании и девелоперы также проявляют растущий интерес к IoT-сенсорным сетям.

Еще одно направление — ИИ-управление инженерными системами. Компании начинают использовать алгоритмы для оптимизации энергопотребления и повышения эффективности эксплуатации зданий.

Формируется и спрос на контроль заполняемости офисных пространств на основе данных. В FM/PM постепенно проникает и генеративный ИИ.

Однако российские решения пока заметно отстают по продвинутым функциям. В наименьшей степени представлены ESG-инструменты, цифровые двойники и алгоритмическое ценообразование. В частности, развитие ESG сдерживает добровольный характер соответствующей отчетности, цифровых двойников — высокая стоимость запуска и недостаточная зрелость рынка, а алгоритмического ценообразования — слабая цифровизация и нехватка данных.

Заказчики требуют интеграции с 1С

Спрос на FM/PM-решения остается стабильным во всех основных потребительских сегментах, однако требования заказчиков существенно различаются.

В числе наиболее востребованных функций — двусторонняя интеграция с 1С, автоматическая передача данных в ERP и DWH, ведение реестра договоров аренды, управленческие дашборды с настраиваемыми КПЭ, ИИ-аналитика и предиктивное ТО.

При этом именно ИИ-запросы пока опережают инфраструктурную готовность рынка. Одним из главных препятствий остается устаревшая интеграция BMS с FM-системами. Кроме того, у компаний зачастую нет моделей, обученных на собственных данных, а стоимость необходимой инфраструктуры сложно сопоставить с потенциальным экономическим эффектом.

Еще одна проблема связана с разнообразием производителей и типов инженерного оборудования. Из-за этого создать универсальные ИИ-регламенты технического обслуживания достаточно сложно.

Что требуется от вендоров

По мнению Strategy Partners, поставщикам FM/PM-решений необходимо прежде всего сделать экономический эффект от внедрения понятным для заказчика.

В числе основных рекомендаций — обеспечить обязательную интеграцию с 1С, возможность модульного внедрения без замены существующего ИТ-стека, разработать BMS-коннекторы для доступа к продвинутым функциям и предложить прозрачную модель лицензирования.

Для заказчиков, в свою очередь, важно заранее определить бизнес-цели автоматизации, расставить приоритеты по задачам и разделить обязательные и желательные функции. После этого можно сформировать скоринговую модель и сравнить доступные на рынке решения.

«На российском рынке комплексные платформы не сформировались из-за ограниченного спроса на них. Тем не менее модульная архитектура необходима. Интеграция с 1С — обязательный минимум: без нее решение не проходит отбор ни в одном пользовательском сегменте. Следующее конкурентное окно — переход от базового ТОиР к автоматизированному управлению рабочими пространствами, клинингом и энергопотреблением. BMS-интеграция — не опция, а условие входа в сегмент продвинутой автоматизации. Вендор, который предоставит прозрачный ROI-кейс, снимет главный барьер продаж», — отмечает Партнер практики «Цифровая трансформация» Strategy Partners Сергей Кудряшов.

В целом, по оценке аналитиков, российский рынок FM/PM постепенно переходит от набора разрозненных инструментов к модульной экосистеме. На первом этапе ее основой останутся интеграция с корпоративными системами, прежде всего 1С, и автоматизация базовых эксплуатационных процессов. Следующий уровень конкуренции будет определяться способностью вендоров подключать данные BMS и IoT и превращать их в основу для предиктивного обслуживания, управления энергопотреблением и другими процессами эксплуатации.

Источник: