Цифровизация на российском рынке жилой недвижимости показательна: тренды, которые сформированы тут за короткий период с прошлой весны, могут быть распространены и на другие вертикальные рынки РФ, хотя и с некоторыми допущениями. Конечно, рынок недвижимости сложный и специфичный — например, по понятным причинам достаточно инертный, спрос на нем нельзя назвать эластичным и т. д. Но игроки этого сегмента технически не могут ни уйти из РФ в другие страны, ни заморозить проекты «до лучших времен» — стоимость консервации строек во многих случаях оказывается сравнимой с ценой завершения строительства. Важно, что ситуация остается рыночной: государство на него влияет традиционными методами — льготами на кредиты, смягчением регуляторного давления и т. д. Реагируя на особенности момента, производители варьируют предложение, делая это максимально доступной скоростью.

Особенности предложения: в нижней части ценового спектра...

Предложение квартир в самом бюджетном сегменте — «без отделки» — в массовых новостройках Москвы нарастили на 62% с начала 2022 года, сообщает Interfax со ссылкой на данные исследований «Метриум». В конце 2021 года доля квартир без отделки составила 16% от общего числа в продаже, а теперь — 20%. «Застройщики стали чаще предлагать квартиры без отделки из-за роста себестоимости строительства», — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Нельзя сказать, что это помогло — цена квадратного метра ы в сегменте все же выросла.

По сути, такие квартиры — аналог баребонов, которые покупатель будет доводить до состояния, приемлемого для использования, с применением доступных средств и по мере возможностей. Не очень удобно, конечно, но теперь таких квартир заметно больше, чем предлагаемых «с отделкой white box» (их по-прежнему 15%, как и в прошлом году), в которых смонтирована сантехника, выполнена стяжка пола, установлены розетки и т. д. Как видно, производители стали снижать себестоимость всеми доступными способами, экономя даже на шпаклевке и розетках. Можно ли говорить в таких условиях об инвестициях в smart-решения? Да, можно. Дело в том, что рынок недвижимости достаточно крупный, там есть несколько сегментов, которые между собой мало пересекаются.

...и в верхней

Клиенты с деньгами становятся все более требовательны, что влияет на политику застройщиков в соответствующих сегментах. Если в низко- и ультра-бюджетных сегментах «экономят на спичках» в борьбе за клиента, то на другом конце спектра иная ситуация: нужны конкурентные преимущества, а для некоторых из них цифровизация необходима. Топовые сегменты получают все больше опций, которые из категории «хорошо бы» стремительно мигрируют в «must have», достаточно быстро переходя из сегмента в сегмент! Объекты недвижимости уровня «комфорт» приобретают атрибуты класса «бизнес», рассказывает Михаил Шмыков, коммерческий директор компании UDS.

В данном случае важными становятся цифровые элементы инфраструктуры жилья. Становится «must have» как общая цифровая среда для всего здания (например, специализированный СКУД, выполняющий контроль доступа на территорию жилищного комплекса), так и внедрение систем «умная квартира», к которым также следует отнести сервисы для коммуникации с управляющей компанией, соседями, аварийными службами и т. д. Все это принято было относить к прерогативе «высокого сегмента», но миграция идет и в более демократичные области. «В нашем московском проекте ДОМ KINETIK класса „комфорт+“ реализованы практичные цифровые инструменты», — напоминает г-н Шмыков, признавая, что стоимость «умного оборудования» и профильного программного обеспечения при этом достаточно значительна.

Развитие сегмента приводит к актуальности канала для профильных вендоров, поставляющих хард и софт для «умной недвижимости», а также открывают новый рынок для интеграторов и сервисных компаний, как для широкопрофильных, так и для нишевых. Например, ЖК не будет обеспечивать сам себе ИБ, а обратится к услуге ИБ-как-сервис.

Вендоры как драйверы сегмента

Процессы, благодаря которым цифровые сервисы — как домовые, так и квартирные — становятся более разнообразными и доступными, идут как в результате развития рынка в строительном сегменте, так и благодаря работе ИТ-игроков.

«В наше время „умная квартира“ стала в разы доступнее, чем это было еще 5 лет назад. Этому немало способствовало развитие и повсеместное использование отечественных разработок. Мы также понимаем озабоченность девелоперов и активно включаемся в задачи по оптимизации бюджетов строительства: обеспечиваем замену импортных решений на российские в части инженерных систем и „умного дома“ без потери конечной функциональности для жителей и управляющей организации», — говорит Светлана Перминова, директор компании «Юникорн» (создавшей Ujin, цифровую платформу для «умных зданий»). Развитие российских вендоров, работающих в профильном сегменте, привело к тому, что создание «умного ЖК» стало на порядок доступнее, подтверждает г-н Шмыков.

Заметим, что идет разнонаправленное развитие решений класса «умная квартира», обеспечивающих комфорт и безопасность в отельном жилье, и «умный дом», который является системой решения для всего ЖК. Количество заявок от девелоперов на внедрение систем «умная квартира» в строящихся проектах сократилось на 40% в первом полугодии 2022 года, по данным аналитиков компании «Юникорн». Все просто: даже в верхних сегментах девелоперы стремятся снизить себестоимость квадратного метра, поэтому внутренний ИТ-рельеф квартир редуцировали до состояния «без отделки» в плане digital — кабель для интернет-доступа в квартире есть, а дальше уже пусть жильцы сами обустраивают системы в зависимости от личных предпочтений и бюджетов. Такой подход, как отмечают игроки рынка, позволяет девелоперу снизить себестоимость квадратного метра 0,5-0,8%.

Системы класса «умный дом», наоборот, становятся все популярней!

Где спад, а где рост!

В столичном регионе 37% строящихся жилых проектов летом 2022 года были заявлены как обладающие теми или иными «умными опциями», согласно совместному исследованию компании «Юникорн» и портала ЕРЗ.РФ. Скорее всего, данный восходящий тренд будет продолжен. Почему так? Потому, что ЦА для «умных домов» являются как жильцы, так и управляющие компании!

Для УК наличие цифровых инструментов означает снижение стоимости эксплуатации, поэтому такие структуры крайне заинтересованы во встраивании соответствующих систем на этапе строительства. Заметим, что аналогичная ситуация присутствует и в других сегментах недвижимости — офисных зданиях, торговых центрах, складских комплексах и т. д. Собственники объектов коммерческой недвижимости с февраля-марта 2022 начали активно рассматривать варианты оптимизации соответствующих затрат, отмечает Борис Мезенцев, операционный директор компании MD Facility Management.

Что дальше

Доступная стоимость оборудования для «умных домов» дает возможность внедрить «умные квартиры» для объектов разных ценовых категорий, отмечает г-жа Перминова, вплоть до стандарт-класса. Но при этом вполне вероятно, что цифровые инструменты начнут охватывать как сами ЖК, так и прилегающие общественные пространства с зонами ресепшен, коворкингами, игровыми зонами и т. д. Такие процессы, заметим, уже начинаются с лобби. «Лобби — это не просто место размещения лифтовой кабины и почтовых ящиков, — уверен г-н Шмыков. — Это, в первую очередь, полезное общественное пространство».

Изменение ситуации за последние полгода привело к появлению новых тенденций развития рынка нежилой недвижимости, отмечает Николай Миловидов, руководитель архитектурного бюро UNKCI. Это не только склады, торговые точки и офисы. Доля социально значимых проектов в последние полгода выросла на 30%. Сюда кроме культурных проектов и спортивных комплексов входят общественные пространства и зоны отдыха в природной среде: скверы, парки, бульвары и т. д. И им тоже нужна цифровизация!

Источник: Александр Маляревский, внештатный обозреватель IT Channel News

Версия для печати (без изображений)   Все новости