Торговые центры долгое время считались эталоном доходной недвижимости — предсказуемый трафик, длинные арендаторы, понятная модель. Сегодня карта коммерческой недвижимости перерисовывается: активы, которые еще пять лет назад выглядели нишевыми, выходят на первый план, а торговая недвижимость теряет позиции в структуре ЗПИФ. Что стоит за этим разворотом и почему дата-центры и легкая промышленность превратились в приоритет для институциональных денег, рассказывает генеральный директор управляющей компании «Гамма Групп» Салават Алпаров.
Как перекроилась структура рынка: ЦОД обходит торговые центры
По итогам первого квартала 2025 года сегмент ЦОД в структуре рыночных ЗПИФ недвижимости вышел на третье место с активами 67,2 млрд рублей, вытеснив на четвертое место торговую недвижимость с ее 65 млрд рублей. Хотя еще несколько лет назад дата-центры практически не присутствовали в розничных фондах как отдельный класс активов.
Показательна сделка, которая во многом задала тон рынку: в августе 2024 года один из крупных профильных ЗПИФ продал дата-центр «Медведково» «Ростелекому» за 26,28 млрд рублей. По итогам того же года доходность паев фонда составила 20% годовых — во многом именно благодаря этой ротации активов. Кейс снял главный вопрос, который мучил управляющих: а есть ли стратегический покупатель на выходе? Оказалось, что он есть — и готов платить хорошую цену.
Физический фундамент роста — дефицит мощностей. По данным iKS-Consulting, на конец 2024 года общее количество стойко-мест в коммерческих ЦОД России достигло 81,2 тыс. единиц. При этом загрузка московских и петербургских объектов держится на уровне, близком к 100%, а крупным клиентам буквально негде разместить оборудование в нужном объеме. Это не конъюнктурный всплеск — это структурный дефицит, который давит снизу на тарифы и создает долгосрочный инвестиционный фундамент.
Почему ЦОД — это не ИТ, а недвижимость с длинным контрактом
Главное заблуждение, которое я слышу от инвесторов, впервые смотрящих на этот сегмент: «ЦОД — это высокие технологии, здесь нужна отраслевая экспертиза». Правда состоит в том, что для инвестора через ЗПИФ дата-центр работает ровно как рентная недвижимость — только с лучшими параметрами арендного потока.
Контракты с клиентами ЦОД заключаются на
Для сравнения: классический торговый центр генерирует поток с риском ротации арендаторов раз в
По оценке iKS-Consulting, объем российского рынка облачных сервисов в 2025 году достигнет 416,5 млрд рублей — рост на 29% к 2024 году. Спрос на инфраструктуру под эти сервисы будет только расти. К 2030 году совокупные затраты на дата-центры в России, по нашим оценкам, могут составить 6,7 трлн рублей.
Light industrial: промышленность переезжает, и этот процесс не остановить
Параллельно со взлетом ЦОД на рынке разворачивается другая структурная история — light industrial. Речь о формате производственно-складских помещений с усиленными инженерными коммуникациями: повышенная нагрузка на полы, достаточная высота потолков, мощные электровводы. Арендаторы — малый и средний производственный бизнес, лаборатории, сборочные производства, R&D-подразделения крупных компаний.
По данным CMWP, по итогам 2025 года объем нового строительства light industrial в Московском регионе составил 389 тыс. кв. м — рост на 52% к 2024 году и рекорд за всю историю сегмента. Общее предложение достигло 985 тыс. кв. м. Спрос тоже вырос: сделки прибавили 55% год к году и составили 111 тыс. кв. м.
Есть и структурный драйвер, который никуда не денется: программа комплексного развития территорий в Москве выводит производства из промзон. Компании, десятилетиями базировавшиеся в старых цехах, вынуждены искать новое место — и находят его в
Для инвестора через ЗПИФ этот сегмент привлекателен диверсификацией: в одном
Что общего у ЦОД и light industrial как инвестиционных активов
На первый взгляд, дата-центр и легкий индустриальный парк — совершенно разные объекты. С точки зрения инвестиционной логики у них больше общего, чем кажется.
Оба сегмента живут на длинных контрактах. Клиент
Оба сегмента выигрывают от государственной повестки. 15 июля 2025 года Госдума приняла закон о регулировании дата-центров, который впервые на федеральном уровне закрепил определение ЦОД как самостоятельного объекта связи и открыл доступ к концессионным и ГЧП-механизмам. Закон вступил в силу 1 марта 2026 года. Light industrial получил преференции через программу МПТ и налоговые льготы для технопарков — с 30 апреля 2025 года Москва исключила классические склады из льготной программы, сохранив поддержку именно для
Наконец, оба сегмента дефицитны. В ЦОД — физически: в Московском регионе крупным клиентам уже невозможно заказать услугу колокации в нужном объеме. В LI — качественно: современных объектов с нужными инженерными параметрами меньше, чем спроса на них. Дефицит в недвижимости всегда транслируется в рост тарифов и стоимости активов.
Риски, о которых нужно говорить честно
Ни один из этих сегментов не является безрисковым.
ЦОД — капиталоемкий актив с длинным циклом: строительство крупного объекта занимает
Light industrial столкнулся с быстрым ростом предложения: по данным CMWP, по итогам 2025 года доля свободных площадей в сегменте составила 18,1% — рост на 13 п.п. к 2024 году на фоне рекордного ввода новых объектов. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в существующих объектах класса А снизилась на 7% и составила 13 180 рублей за кв. м в год. Впрочем, рост вакансии носит технический характер: на проекты, введенные непосредственно в 2025 году, пришлось около половины всего свободного предложения — то есть рынок растет быстрее, чем успевает законтрактовать новые площади, а не теряет арендаторов в действующих объектах.
Снижение ключевой ставки с пиковых 21% в октябре 2024 года до текущих 14,5% уже удешевляет проектное финансирование. Ожидаемое дальнейшее смягчение ДКП во втором полугодии 2026 года даст новый импульс строительной активности в ЦОД и LI.
Что это означает для инвестора в ЗПИФ
Коммерческая недвижимость в фондах переживает структурную ротацию. Торговые метры уступают место серверным стойкам и производственным цехам — не потому что торговля умерла, а потому что экономика цифровизируется, а промышленность переезжает.
Для инвестора, рассматривающего ЗПИФ недвижимости, практический вывод такой: смотрите не только на историческую доходность фонда, но и на то, какие типы активов формируют портфель.
При выборе фонда с ЦОД в составе проверяйте три параметра — загрузку объекта, срок действующих контрактов с арендаторами и наличие стратегического покупателя на горизонте. Для
Долгосрочные контракты, структурный дефицит мощностей и государственная поддержка — это не маркетинговые тезисы, а параметры, которые проверяются цифрами.
Источник: Салават Алпаров, генеральный директор управляющей компании «Гамма Групп»
